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2014年美國(guó)的房產(chǎn)業(yè)較為不景氣,但是面對(duì)這個(gè)狀況,也有一定的雙面性。專(zhuān)家隊(duì)2015年的美國(guó)房市也作出了一定的預(yù)測(cè)。

價(jià)格上漲將更慢

2014年房屋價(jià)格漲勢(shì)放緩顯著，預(yù)計(jì)將持續(xù)到2015年。2014年1月至9月，二手房?jī)r(jià)格上漲減速。凱斯-席勒數(shù)據(jù)顯示，2013年12月比上年同期價(jià)格增長(zhǎng)10.8%，而2014年9月同上年同期相比僅增長(zhǎng)4.8%。

可以說(shuō)，放緩的住房庫(kù)存水平和投資者從房市中退出壓制了住房?jī)r(jià)格的升級(jí)。更深層次的解釋是，這種變化代表了市場(chǎng)上的根本性轉(zhuǎn)變：房市已走出了快速恢復(fù)階段，進(jìn)入一個(gè)新的常態(tài)。

購(gòu)買(mǎi)狂潮將減弱

這對(duì)普通人是個(gè)好消息：由于庫(kù)存量、貸款以及投資者三方面的變化，2015年在購(gòu)房過(guò)程中不會(huì)過(guò)于緊張。

由于美國(guó)房?jī)r(jià)上漲，2014年，越來(lái)越多的人出售住房，10月，現(xiàn)有住房月供應(yīng)量為5.1，高于去年同期的5.2%。價(jià)格上漲意味著市場(chǎng)上的交易減少，對(duì)投資者的吸引力也減少，事實(shí)證明，他們正退出這一市場(chǎng)。來(lái)自美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份個(gè)人投資者所購(gòu)買(mǎi)的房屋占15%，低于去年同期的19%。

抵押貸款利率將上升

美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2014年年底利率將上升到5%,隨著美聯(lián)儲(chǔ)發(fā)出QE3即將結(jié)束的信息，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)表示，有充足的理由相信2015年中期短期利率將升息，并推動(dòng)抵押貸款利率的上調(diào)。

不過(guò)，去年經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，2014年底抵押貸款利率將達(dá)到5%，但根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期固定利率抵押貸款截止上周僅為3.93%，低于去年同期的4.42%，2014年其他類(lèi)的利率也分別持平或下降。

千禧人將反超X一代成購(gòu)房者

到2015年年底，新千禧代（35歲以下）將取代X一代（35-50歲）成為美國(guó)購(gòu)房者的最大群體。漢弗萊斯說(shuō)， 大約42%千禧人表示在未來(lái)一至五年內(nèi)有購(gòu)房的打算，高于X一代的31％。 這意味著年輕人并非對(duì)購(gòu)房不感興趣，而是他們推遲了結(jié)婚和生兒育女。隨著這一代人的成長(zhǎng)，他們將成為住房市場(chǎng)不可忽視的力量。

租金漲幅將超過(guò)房屋價(jià)格增長(zhǎng)

科爾科預(yù)計(jì)，2015年，許多25-34歲的年輕人會(huì)建立自己的家庭，但他們會(huì)選擇租房取代購(gòu)房。在某種程度上，這種預(yù)測(cè)基于人口因素（如婚姻、孩子等），另一方面這些年輕人需要為首付存款，這些因素將繼續(xù)推動(dòng)多戶(hù)家庭住房的需求和租金的繼續(xù)上漲。

漢弗萊斯預(yù)測(cè)，2015年租金將上漲3.5%，超過(guò)了他的預(yù)計(jì)2.5%的年住房?jī)r(jià)格漲幅。反過(guò)來(lái)，這種情況可能會(huì)推動(dòng)一些千禧人成為買(mǎi)主。 他說(shuō)，由于租房者的成本不斷上升，固定抵押金的誘惑力和更穩(wěn)定的住房市場(chǎng)將吸引更多租房者進(jìn)入買(mǎi)房市場(chǎng)。

多戶(hù)型將占主導(dǎo)地位

科爾科指出，今年，已經(jīng)看到了多戶(hù)型房屋的興建熱潮（特別是在今年下半年）。與此同時(shí)，2014年獨(dú)立屋建設(shè)（677000幢）和新屋銷(xiāo)售（458000）均僅達(dá)到其正常水平的半數(shù)。

預(yù)測(cè)顯示，2015年獨(dú)立屋開(kāi)工（全國(guó)住宅建設(shè)者協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)為837000，房利美為783,000，富國(guó)銀行為770000）和新屋銷(xiāo)售（全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)為620000，全國(guó)住宅建設(shè)者協(xié)會(huì)為547000）都會(huì)增長(zhǎng)。

建筑商將轉(zhuǎn)向更便宜的住房

近年來(lái)，建筑商選擇興建更少、更昂貴的房屋，而不是更多、更便宜的住房。這一趨勢(shì)被經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期間有限的土地供應(yīng)所趨動(dòng)，造成新建昂貴的住房和便宜的二手房之間價(jià)格的差異，使得自經(jīng)濟(jì)衰退以來(lái)每年的新屋銷(xiāo)售在450000的范圍內(nèi)徘徊。

多數(shù)分析師認(rèn)為，2015年新屋銷(xiāo)售將突破50萬(wàn)大關(guān)。漢弗萊斯表示，他希望建筑商們會(huì)努力推動(dòng)新屋的出售，為達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，他們不得不出售那些更便宜的住房。放寬信貸條件，并讓更多貸款人愿意借錢(qián)給信用低于640的購(gòu)房者，可以幫助那些相對(duì)便宜的住房找到買(mǎi)家。

止贖房將與衰退前水平持平

總部設(shè)在加州的數(shù)據(jù)公司的數(shù)據(jù)顯示，從2014年1月至11月，全美共有1256070止贖申請(qǐng)，與上年同期的1516332相比下降了約17.2％。公司副總裁布基斯特表示，今年到目前為止，每月的止贖房數(shù)量都在下降。他預(yù)計(jì)，2015年止贖房屋會(huì)下降到危機(jī)前水平。

市場(chǎng)將被基本面驅(qū)動(dòng)

明年的住房市場(chǎng)將更多地被經(jīng)濟(jì)基本面驅(qū)動(dòng)，如就業(yè)增長(zhǎng)、收入、家庭形式，而不是宏觀經(jīng)濟(jì)因素。抵押貸款利率和價(jià)格的恢復(fù)在很長(zhǎng)一段時(shí)間推動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

通配符：全球地緣政治

眼下美國(guó)以外的地緣政治因素有助于保持抵押貸款利率的下降。漢弗萊斯表示，衰弱的中國(guó)和歐洲、俄羅斯和烏克蘭的局勢(shì)以及伊朗、核外交等都推動(dòng)了美元的升值。他說(shuō)，更廣泛的地緣政治風(fēng)險(xiǎn)有助于幫助普通美國(guó)房主。

在專(zhuān)家預(yù)測(cè)的結(jié)果看來(lái),2015年的美國(guó)房市也會(huì)是波動(dòng)較大的一年,但是相對(duì)的,大部分人的購(gòu)房壓力會(huì)有一定的減少。美國(guó)的房市的發(fā)展空間還是比較大的。