仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年中國海外房地產(chǎn)投資增長46%，超過165億美元。預(yù)計2015年仍是國人海外置業(yè)熱情高漲的一年。華人海外置業(yè)最重要的目的是安居樂業(yè)享受生活。當(dāng)然，投資、陪讀甚至養(yǎng)老都是海外置業(yè)的重要原因。
“隨著海外留學(xué)低齡化趨勢的蔓延，學(xué)區(qū)房概念越來越火，而且針對小學(xué)、中學(xué)的學(xué)區(qū)房居多。”在海外生活多年的張女士告訴中國證券報記者。
而隨著改革開放以來率先富裕起來的一代中國人逐步步入老年，到海外置業(yè)養(yǎng)老的需求也空前高漲。
學(xué)區(qū)房受捧
上海的張女士早在2010年就移民到加拿大。為了兒子能在加拿大更好地接受教育，她在2013年賣掉上海的房子，在溫哥華買了套公寓。
張女士上海的房子當(dāng)年賣了250萬元，而當(dāng)時在溫哥華買套小公寓也差不多這個價錢，精明的張女士選擇了按揭貸款——一半資金在加拿大付房款首付，一半資金存在國內(nèi)賺利息。因為加拿大當(dāng)時的貸款利息和國內(nèi)存款利率差不多。如果再考慮人民幣升值，張女士等在海外置業(yè)的人士便找到很好的套利機會。
“在溫哥華，中國人越來越多，華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、貸款經(jīng)紀(jì)也很多。買房子很方便，一點問題都沒有。”張女士介紹。
她介紹，溫哥華的學(xué)區(qū)房以針對小學(xué)、中學(xué)的居多。與在中國一樣，大學(xué)本身都是一個景點，都在漂亮的地方。所以大學(xué)周圍都是高檔社區(qū)，因為環(huán)境好，也有越來越多的中國人到大學(xué)周圍買房子。
由于國外房產(chǎn)稅比較高，所以持有房產(chǎn)的成本也很高。如果當(dāng)?shù)胤績r上漲不明顯，那房產(chǎn)作為投資品種并不是首選。
“因為有家事要處理，我2014年回國一年。我把溫哥華的公寓出租了，租金抵掉貸款和房產(chǎn)稅后還略有盈余，可以說現(xiàn)金流不錯吧。”張女士介紹。
《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項目主要是海外置業(yè)。其中，海外置業(yè)七成是為了自住，三分之一為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨棟別墅，近一半選擇海外學(xué)區(qū)房。
到海外養(yǎng)老
上海的劉女士已年過半百，做了大半輩子國企中層的她，打算退休后到美國買房子，一邊陪伴讀大學(xué)的兒子，一邊享受退休生活。“兒子高中就是在美國讀的，已經(jīng)非常習(xí)慣美國的生活，我也很向往那邊的生活。”劉女士說。
美國各地的教育資源分配不均衡。從大學(xué)資源來看，東海岸和西海岸教育資源相對豐富。東海岸分布著紐約、波士頓等大城市，紐約大學(xué)、哈佛大學(xué)、普林斯頓大學(xué)更是東海岸上的明珠。西海岸則受“硅谷”影響，也是名校聚集地。斯坦福大學(xué)、加州大學(xué)伯克利分校等名校都坐落在西海岸。中部雖也有芝加哥大學(xué)等，但數(shù)量不及東西海岸。
劉女士還有兩年退休。兒子2015年9月將讀大學(xué)，現(xiàn)在正是緊張的申請階段。接下來，劉女士要根據(jù)兒子的大學(xué)申請情況來選擇買房子地點。
但最困擾劉女士的就是美國高昂的房產(chǎn)稅。雖然劉女士已把自己在上海的大房子賣掉，在美國買套房子還不是很大問題，但在劉女士退休金有限、兒子讀大學(xué)還需學(xué)費的情況下，經(jīng)濟壓力還是不小的。
所以不少華人在美國買了大房子（house）后，一部分自己住，一部分拿來出租。這種方式好處就是，租金可以抵掉地產(chǎn)稅、保險費和修理支出等。雖剛開始兩年租金可能不夠支付上述成本，但隨著租金上漲，一般從第三年開始可以收支相抵。如果再考慮近兩年美國房地產(chǎn)復(fù)蘇，房價上漲，投資回報率還是不錯的。
但需要注意的是，出租和投資房產(chǎn)不是一回事。賺租金是苦差事，房東需要負責(zé)房屋維修、處理好與房客的矛盾及應(yīng)付監(jiān)管部門等。賺的租金不高，需花的心思卻不少。收入高的人不屑去做，也不應(yīng)該去做。而投資房產(chǎn)是低點買進，高時脫手，和股票一樣，憑的是實力和眼光。
有分析稱，2015年美國房地產(chǎn)市場非常適合首次購房者。據(jù)CNN Money報道，未來一年與此前數(shù)年相比，將是在美國最佳購房時機——房貸首付降低、貸款標(biāo)準(zhǔn)放寬及更多現(xiàn)房可供挑選等。
未來海外置業(yè)仍會爆發(fā)
2015年新年之后，國際匯市經(jīng)歷大幅波動，瑞士央行取消歐元兌瑞士法郎的匯率下限，引發(fā)匯率市場地震。
優(yōu)選金融執(zhí)行總裁張虎成認為，2015年匯率市場大幅波動現(xiàn)象還將出現(xiàn)，但從大周期看，美元結(jié)束量化寬松政策后將會有走強趨勢，而歐元強勢地位將會延續(xù)貶值趨勢。
從國內(nèi)市場看，2015年國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍不樂觀，房地產(chǎn)投資已不具有吸引力。而國內(nèi)的投資者對房地產(chǎn)有天然的偏愛，這種情節(jié)也將會推動國內(nèi)投資者海外置業(yè)。預(yù)計2015年海外置業(yè)還將會繼續(xù)爆發(fā)。對于海外置業(yè)的選擇，張虎成認為，隨著互聯(lián)網(wǎng)及海外置業(yè)中介機構(gòu)的正規(guī)化發(fā)展，未來海外置業(yè)難度將降低，海外置業(yè)也更容易被投資者接受。
至于海外置業(yè)的選擇，張虎成建議澳大利亞仍是首選，主要得益于其相對較高的投資收益及未來的供需結(jié)構(gòu)，而因美元走強及美國加息預(yù)期也將會使得國內(nèi)資金有流向美國的趨勢，美國房產(chǎn)也將會成為投資者的重要選擇之一。
仲量聯(lián)行近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在熱門投資地方面，澳大利亞趕超美國，成為第二受歡迎投資國，僅次于英國。倫敦吸收來自國內(nèi)40億美元投資額成最大額投資城市，悉尼第二。而這輪投資熱潮吸引了各大投資機構(gòu)、開發(fā)商及私人投資者積極參與，包括綠地、碧桂園、萬科、萬達等標(biāo)桿房企的海外投資不斷創(chuàng)新高。
2014年澳大利亞海外投資者交易額達62億澳元，占澳洲商業(yè)地產(chǎn)總交易量的23%。與2014年相似，預(yù)計2015年澳洲房地產(chǎn)市場將繼續(xù)吸引大量投資者。主要原因在于澳洲市場的收益高于其他國際市場。澳大利亞房價穩(wěn)定上漲，年增速達7%。澳洲住宅空置率僅1%至2%，租金回報率高。具有全球最開放的移民政策，比如房產(chǎn)稅為零、遺產(chǎn)稅也為零。還有獨有的金融政策，購房首付僅5%至10%，貸款可達七八成。澳洲每年增長20萬新移民，年新增住房需求800萬平方米，處于絕對賣方市場。
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