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近年來(lái)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商掀起一波波“集體出海”熱潮：2012年，海外總投資額約700億元；2013年，突破1000億元；2014年至4月份，投資額已達(dá)600億元。

中國(guó)房企的“瘋狂出海熱”引發(fā)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：這究竟是機(jī)遇還是冒險(xiǎn)？

海外置業(yè)潮日漸瘋狂

“在塞浦路斯購(gòu)買30萬(wàn)歐元的房產(chǎn)，兩個(gè)月就可以獲得永久居留權(quán)。”一家房地產(chǎn)代理商賣力吆喝著，以“最優(yōu)惠的條件”招徠中國(guó)買家。

被譽(yù)為珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的“2014珠三角房博會(huì)”25日在廣州落下帷幕，來(lái)自20多個(gè)國(guó)家的300多個(gè)項(xiàng)目吸引來(lái)了大批中國(guó)消費(fèi)者。

“2007年公司剛成立的時(shí)候，一年10套房都賣不了，現(xiàn)在一次展會(huì)一天就賣15至20套。”家葉海外投資集團(tuán)執(zhí)行董事黃弼唯說(shuō)，“預(yù)計(jì)未來(lái)的十多年內(nèi)，海外置業(yè)潮會(huì)更加瘋狂。”

“現(xiàn)在很多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外的投資項(xiàng)目中，30%到40%的買家都是中國(guó)投資者。”寶橋融資有限公司董事總經(jīng)理林慧欣認(rèn)為，海外房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)及邊際利潤(rùn)超過(guò)國(guó)內(nèi)投資。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)客戶2013年為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投入135億美元，比2012年的63億美元翻了一倍。

海外購(gòu)房需求有轉(zhuǎn)變

相關(guān)資料顯示，中國(guó)人購(gòu)屋量在美國(guó)50個(gè)州中的44個(gè)州都排名前五位。在美國(guó)紐約，中國(guó)人是僅次于多明尼加富翁的第二大買家群體；在加州，中國(guó)人是房地產(chǎn)市場(chǎng)上第三大外國(guó)購(gòu)買者群體。

“隨著海外投資熱潮日漸升溫，國(guó)人對(duì)海外房產(chǎn)的購(gòu)房需求亦有所改變，近年以純投資為首要目的的海外置業(yè)者比例持續(xù)上升。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)，當(dāng)前移民、教育、投資的比重約為50%、25%、25%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，中國(guó)海外移民存量已達(dá)到934.3萬(wàn)人，23年增長(zhǎng)了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國(guó)，上升為第四大移民輸出國(guó)。

“2013年與2012年同比，大部分國(guó)家的房?jī)r(jià)都在上漲，海外市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)更加明顯。”戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)(廣州)有限公司總經(jīng)理黎慶文說(shuō)，中國(guó)人的海外投資一定程度上拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

中國(guó)房企眼光瞄準(zhǔn)海外

敏銳的國(guó)內(nèi)龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始把眼光瞄準(zhǔn)海外。

2013年3月，綠地集團(tuán)首度落戶海外，宣布投資4.8億澳元，打造悉尼最高公寓樓——逾240米的“悉尼綠地中心”；2013年全年，綠地集團(tuán)投資澳大利亞總計(jì)10億澳元。2014年初，綠地又在悉尼獲得兩個(gè)地塊。

2014年，碧桂園首次進(jìn)軍澳大利亞市場(chǎng)，斥資7300萬(wàn)澳元購(gòu)買了位于悉尼西北部的一處開(kāi)發(fā)用地。

2014年初，中國(guó)富華國(guó)際集團(tuán)以1.3億澳元買下墨爾本地標(biāo)建筑柏悅酒店。

而自2012年以來(lái)，碧桂園、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、頤和、萬(wàn)通、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建等十多家大型房企，早已在海外大規(guī)模布局房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，涉及金額數(shù)以千億元人民幣。

今年1月18日，新華聯(lián)宣布在韓國(guó)濟(jì)州島以約3.4億元獲取110萬(wàn)平方米永久產(chǎn)權(quán)土地，用于開(kāi)發(fā)旅游度假項(xiàng)目；1月20日，雅居樂(lè)宣布以約3.43億元取得吉隆坡一塊約4.1萬(wàn)平方米的土地；1月24日，萬(wàn)達(dá)宣布將投資20億英鎊至30億英鎊在英國(guó)開(kāi)展城市改造項(xiàng)目；而綠地今年的海外投資額已經(jīng)接近350億元，項(xiàng)目遍及四大洲。

“今年一季度以來(lái)，中國(guó)的大型房地產(chǎn)企業(yè)尤其是千億級(jí)企業(yè)，陸續(xù)公布了對(duì)外投資計(jì)劃，至4月份投資總額已達(dá)到600億元人民幣，預(yù)計(jì)全年超過(guò)100億美元。”黃弼唯說(shuō)。

投資海外市場(chǎng)伴隨風(fēng)險(xiǎn)

“對(duì)于海外市場(chǎng)業(yè)務(wù)，頤和列入單獨(dú)板塊運(yùn)作，主要采取第三方合作模式，而不是股權(quán)合作模式。”頤和集團(tuán)副總裁趙永爽說(shuō)，頤和目前在美國(guó)紐約、波士頓、洛杉磯和非洲毛里求斯均有房地產(chǎn)項(xiàng)目，在海外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)最大的好處是金融體系健全，信用體系完善，“但盡管如此，中國(guó)企業(yè)仍需采取有效措施來(lái)規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

“投資海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，政治的不確定性是最大的風(fēng)險(xiǎn)。”龍斌說(shuō)，中坤集團(tuán)“冰島買地”的失敗案例就給準(zhǔn)備進(jìn)軍海外市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提供了經(jīng)驗(yàn)。

“海外房地產(chǎn)市場(chǎng)看似前途一片光明，但其實(shí)要考慮很多因素，如當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)制度、市場(chǎng)需求、稅費(fèi)制度、匯率變化、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、政治外交因素等，稍有不慎就可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張勇認(rèn)為，在投資決策時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目成本，尤其注意當(dāng)?shù)胤�律制度�?duì)土地開(kāi)發(fā)的限制，防止在高位取得土地或因土地?zé)o法開(kāi)發(fā)導(dǎo)致未來(lái)項(xiàng)目盈利不足。

“海外市場(chǎng)雖然充滿誘惑力，但也是一場(chǎng)華麗的冒險(xiǎn)。”越秀地產(chǎn)研發(fā)中心的朱菲認(rèn)為，“中國(guó)房企應(yīng)做好深入調(diào)研與風(fēng)險(xiǎn)把控，避免盲目投資。”