日韩伦理一区,黄在线观看免费网站ktv,欧美一区二区麻豆红桃视频,国产精品91xxx

作為“美國夢”最重要的標(biāo)志，美國的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)40年代起，在政府推動下努力實(shí)現(xiàn)著“居者有其屋”的目標(biāo)。特別在2000年網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，正是美國建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的一些行業(yè)的繁榮，才使其經(jīng)濟(jì)景氣得以持續(xù)。但是從2006年中期開始，持續(xù)升溫的美國房地產(chǎn)市場開始降溫。由于房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)，曾經(jīng)繁榮的住房按揭貸款和結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品市場中，潛在風(fēng)險也開始逐漸暴露，一些曾經(jīng)經(jīng)營良好的金融機(jī)構(gòu)甚至瀕臨破產(chǎn)邊緣。

美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本情況：

回顧美國半個多世紀(jì)的發(fā)展，城市化其實(shí)就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴(kuò)大化和“后城市化”(即所謂郊區(qū)化和大都市區(qū)化)過程。統(tǒng)計(jì)上看，20世紀(jì)的美國發(fā)生過兩次人口遷移高潮：第一次是20世紀(jì)30年代到60年代初，美國人口大規(guī)模地從鄉(xiāng)村向城市遷移；第二次是20世紀(jì)60年代末到 90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又從中心城市向四周逐漸都市化的郊區(qū)遷移。大城市資源日益集中的同時，也提升了生活成本、房屋價格，推動人流、物流向非大城市遷徒，在這一過程中同時完成了郊區(qū)化(鄉(xiāng)村城市化)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了大都市區(qū)化。因此，美國房地產(chǎn)市場實(shí)際是由中心城市(Central cities)、郊區(qū)(Suburbs)和非大都市區(qū)域(Non-metropolitan area)這三大市場組成。

由于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平不同，美國房地產(chǎn)的地域分化比較明顯，東北部、南部、西部、中西部等各區(qū)域間，房地產(chǎn)價格和交易量也差別很大。紐約作為中心城市，是紐約—費(fèi)城—波士頓、芝加哥—底特律—克里夫蘭、舊金山—洛杉磯等幾大片大都市區(qū)域的中心，它不僅包括高度繁華的曼哈頓商住區(qū)，還包括類似皇后區(qū)、布魯克林區(qū)和布朗克斯區(qū)等普通的商住區(qū)域 (District)，而長島的納桑等縣(County)就是紐藥這一大都市的郊區(qū)。與中國房地產(chǎn)市場銷售中新建部分比重較大不同，美國人由于遷徙率較高，房屋換手率也較高，美國市場上，二手房占房屋銷售市場的絕大部份。以2006年為例，美國內(nèi)全年共售出約765萬套房屋，其中二手房占到86%。伴隨著人口流動，房屋反復(fù)換手，而農(nóng)村逐步變?yōu)榻紖^(qū)，再漸次進(jìn)化為城市。這樣，地價帶動房價、人工成本和建筑成本累加，推動了美國房地產(chǎn)，特別是住宅價格不斷攀升，地區(qū)級差逐漸放大，這一趨勢從上世紀(jì)90年代以來尤其明顯。