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2015年規(guī)劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達到2014年的兩倍，創(chuàng)下了自2007年以來的新高。這意味著，購房者將有更多選擇，而開發(fā)商之間也會出現(xiàn)一些令人喜聞樂見的競爭。

2015年紐約房地產市場的共管公寓數量將大幅增加

在此輪新房源大量涌現(xiàn)之前，樓市已經歷了持續(xù)5年的供應緊缺。在這期間，新建共管公寓樓幾乎主導了市場，使得開發(fā)商能夠不斷推動房價走高。一些地產界觀察人士預測，2015年即將到來的新開發(fā)熱潮，將使房價的增速和銷售步伐放緩，給曼哈頓購房者帶來些許寬慰。

大量公寓樓處于建設階段

“只要是在競爭激烈的強勁市場里，最終的贏家都是消費者，”曼哈頓一家房產經紀公司的首席執(zhí)行官肖恩·奧謝爾(Shaun Osher)說，他的公司今年正在運營九個新建項目，共包含了608套單元。 “我認為買家將得益于這樣一個蓬勃興旺的開發(fā)市場。為了競爭，人們將不得不打造出更好的產品。”

科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)追蹤了新開發(fā)項目的數據。該集團的數據表明，總體而言，至少有6500套新增共管公寓單元，預計將于2015年內在第96街以南的100多處樓盤當中發(fā)售；去年則有2500套新增單元在59處樓盤里發(fā)售。而存量房將達到自2007年以來的新高，2007年時，有8052套新增單元掛牌銷售。

“從獨一無二的古舊樓宇，到高聳入云的奢華大廈，各種令人眼花繚亂的新開發(fā)項目都將投放市場，”科克倫陽光營銷集團的總裁凱莉·肯尼迪·麥克(Kelly Kennedy Mack)表示。她說，在整個城市，“我們有好多年都沒看到過這么多新住宅開工了。”

在人稱“億萬富翁街”的西57街走廊一帶，一系列令人寄望甚高的公寓大廈，正處于施工初始階段，并計劃在來年開售。

“所有目光都將聚集在中城(Midtown)這個熱門市場。”肯尼迪·麥克說。

其中一處便是西57街111號——一棟大約1400英尺（約合427米）的高層共管公寓樓。它是由地標建筑施坦威大樓(Steinway building)改建而來的，開發(fā)商是JDS Development Group和Property Markets Group。這對組合也開發(fā)了沃克大廈(Walker Tower)，其中一套頂層公寓去年被以5090萬美元（約合人民幣3.2億元）的價格售出，打破了下城區(qū)當年的紀錄。

同樣引人注意的有：讓·努維爾(Jean Nouvel)設計的53W53，該大廈靠近現(xiàn)代藝術博物館(Museum of Modern Art)，高約1050英尺（約合1320米），由漢斯有限合伙公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集團(Pontiac Land Group)聯(lián)合承建；此外，還有沃納多房地產信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公園南220號(220 Central Park South)運作的一棟高950英尺（約合290米）的大樓，該樓盤由羅伯特·斯坦恩建筑師事務所(Robert A. M. Stern Architects)設計，由蒂埃里·W·德蓬建筑師事務所(Office of Thierry W. Despont)負責室內裝潢。而在上東區(qū)(Upper East Side)，公園大道520號(520 Park Avenue)這棟由澤肯多夫開發(fā)公司(Zeckendorf Development)與Park Sixty及Global Holdings共同開發(fā)的54層石灰石共管公寓樓，已經搶占了各處頭條。其中共包含31套住宅，價格范圍從整樓層公寓的最低1620萬美元（約合人民幣1億元），到三層頂層公寓的1.3億美元（約合人民幣8億元）不等。

超豪華共管公寓備受矚目

眼見如此眾多的新增共管公寓樓將在同一年內華麗上市，有人擔心樓市供應即將過剩。地產界觀察人士注意到，One57的銷售正在放緩，這是由Extell開發(fā)公司(Extell Development)在中城區(qū)開發(fā)的一棟住宅大廈，曾引發(fā)超奢華共管公寓的興建大潮。

“市場到什么時候才會開始喊‘夠了’呢，”經紀公司Engel & Völkers NYC的總裁斯圖爾特·西格爾(Stuart Siegel)說，“我覺得我們現(xiàn)在需要問這個問題。”

盡管如此，大多數經紀人和新開發(fā)項目的營銷人員說，市場對優(yōu)質公寓的需求并未減弱。 “我們認為，這些高端房產的市場將繼續(xù)保持非常強勁和火熱的態(tài)勢，因為推動需求的不僅僅是國內市場，還有國際市場，”房地產公司道格拉斯·艾麗曼(Douglas Elliman Development Marketing)的總裁蘇珊·M·德弗蘭薩(Susan M. de França)說，“紐約市仍是與倫敦相媲美的頭號投資目的地”，高身價人士都正在這里尋求投資機會。

他們說，目前的情況是，一些高端客戶正在觀望，等待著即將到來的豪華房源上市潮。

“現(xiàn)在大多數項目的成交過程，耗時都稍長了一些，”市場營銷公司Stribling Marketing的負責人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)說，該公司正在運作至少14個擬于2015年內開售的新項目，“買家的緊迫感沒有那么強。他們想多看一些房源，以確保自己做足了功課。”他還說，在2015年，“房子會賣得很好，只是需要更長的時間而已。”

科克倫陽光營銷集團的肯尼迪·麥克說，頂級公寓在2015年的新開發(fā)項目中，占比不到10%；其中預計將有大約500套定價超過每平方英尺5000美元（約合人民幣每平方米35萬元）的“超豪華”公寓單元，會掛牌上市。

“人們有一種錯覺，以為市場正向著高端房產大舉傾斜，”她說，“而我們看到的，則是一個年年相對穩(wěn)定的定價結構，這確實是由各級購房者的強勁需求所支撐的。”

在新增的公寓單元中，有半數將屬于所謂的中等豪華級別，定價在每平方英尺1700到2300美元（約合人民幣每平方米12到16萬元）。根據簽約數據，上述價格區(qū)間中的兩居室房屋，在2014年三季度的售價約為250萬美元（約合人民幣1553萬元）。而根據科克倫陽光營銷集團的數據，有半數新增共管公寓——也就是大約3300套，將處于每平方英尺1700到2300美元的價位，與去年的1100套相比有所增長。這是因為，開發(fā)商們正在全力進軍之前未曾充分開拓的市場領域。

“入門級”公寓單元有望增長

投放市場的“入門級”公寓單元數量，也有望增長。所謂的“入門級”，也就是定價低于每平方英尺1700美元的房源。2015年，將有超過800套此類單元進入市場；而在2014年，其數量為306套。根據簽約數據，屬于這一級別的一居室公寓在2014年三季度的平均售價為119萬美元（約合人民幣739萬元）。該類別在市場中的整體占比預計將保持穩(wěn)定，在新開發(fā)項目中，入門級公寓的份額將僅占13%。

由于土地成本在飛漲，低價位的公寓令開發(fā)商們很難有所盈利，地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。因此，除非他們一開始的成本基礎比較低——一種可能是土地是幾年前購置的，否則大多數開發(fā)商都不會為入門級購房者蓋房子。

米勒說，由此導致的結果是，“我們將會繼續(xù)建造許多價格遠高于市場急需檔次的房產，因為如果不這樣做的話，就回不了本了。”

2015年，新破土動工的樓盤將繼續(xù)占據主導地位，在新的開發(fā)項目中占比達到59%。不過，那些改建項目里也有可能涌現(xiàn)出一些有趣的創(chuàng)意。紐約人壽保險公司(New York Life Insurance Company)的原址，是一棟規(guī)模占據整條街區(qū)的文藝復興式建筑，于1899年由McKim, Mead & White建筑師事務所設計；如今，它正被改建成一處包括140套高端公寓的樓盤，稱為倫納德街108號(108 Leonard Street)。銷售工作擬于今年年底啟動。

31層的威瑞森大廈(Verizon building)位于西街140號(140 West Street)，就在世貿大廈一號樓(One World Trade Center)的對面，目前正由瑪格南房地產集團(Magnum Real Estate Group)和CIM集團(CIM Group)改建為住宅樓盤，其中的共管公寓房源擬于今年一季度上市，定價范圍將從一居室的140萬美元（約合人民幣870萬元）到五居室的1500萬美元（約合人民幣9319萬元）不等。這座建于1927年的建筑，將采用巴克萊街(Barclay Street)100號這一地址，并保留其飾以藤蔓、花鳥雕刻的奢華外觀，同時由室內設計師亞歷山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新設計大廳。NAREIG資深投資顧問 Daz 馬女士認為紐約公寓的價格在未來一段時間仍將保持持續(xù)增長，尤其是曼哈頓地區(qū)。

開發(fā)商競爭日益升級

為了脫穎而出，開發(fā)商們都在專注于建筑、室內裝潢的設計和工藝。“每家公司都在設計高水平的作品，”房地產營銷公司Terra Development Marketing的總裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)說，“我認為，這跟我們在2008年之前看到的情況有很大不同。2008年之前，開發(fā)商基本上是按照自己的市場定位來建房，而不是為了將購房者吸引到自己的市場。”Terra Development Marketing為霍爾斯特德地產公司(Halstead Property)和布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨詢服務。

今年在紐約亮相的建筑師包括普利茲克獎(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，設計了伊麗莎白街152號(152 Elizabeth Street)——一棟精品共管公寓樓，由紐約公司Sumaida and Khurana開發(fā)。該樓盤將融入安藤的標志性元素，包括澆筑混凝土、鍍鋅鋼和大量的玻璃，其中僅有七套從兩居室到五居室不等的公寓，占據半個樓層的戶型起價在590萬美元（約合人民幣3665萬元），占據整個樓層的起價在1500萬美元。

在西切爾西(West Chelsea)的高線(High Line)沿途，扎哈·哈迪德(Zaha Hadid)設計的、線條蜿蜒的共管公寓樓引起了關注。該樓盤位于西28街520號，包含37套單元。開發(fā)商是Related Companies。巴西建筑師伊賽·魏因費爾德(Isay Weinfeld)在紐約設計的第一座建筑，正在西27街527號拔地而起。這處占據整個街區(qū)的開發(fā)項目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group開發(fā)，其中將包含兩棟公寓樓，內含36套一居室到四居室的公寓。

還有位于西29街515號的515 Highline，是一棟包含12套單元的共管公寓樓，有著波浪形的立面，正對著高線公園，是新加坡建筑師、開發(fā)商曾仕乾(Soo K. Chan)在紐約的第二個項目。這棟共管公寓樓由Bauhouse集團(Bauhouse Group)開發(fā)，將于本月開售，價格為500至2500萬美元（約合人民幣3106萬至1.6億元）。就在該項目開工前，曾仕乾開展了他在紐約的另一個項目——Soori High Line，一棟包含31個單元的共管公寓樓，它帶有十幾個私人泳池，位于馬路對面的西29街522號，開發(fā)商是Siras Oriel Development。

“施工質量肯定會有提高，”Urban Compass負責新開發(fā)項目的羅伊·金(Roy Kim)表示。他說，購房者將不僅擁有更多選擇，“而且還有真正精心設計的優(yōu)質項目可供選擇。人們的要求變高了。”